大家好，我是功夫君。
昨天，我们写了越秀御湖台，虽然是推广文，却反映出当前博爱湖楼市的生存逻辑：
(资料图片)
离湖越近的改善盘，春风得意。
而刚需购买力，正在被周边板块虹吸。
| 博爱湖实景
还记得前不久撤牌的 博爱湖旁地块 吗？
那块地其实位置不错，与博爱湖的距离属于步行可到达范畴。
| 狮山博爱湖地块
可为何无人拿，功夫君认为始终与市场信心有关。毕竟，三月中下旬开始，市场明显降温了。
那，本土房企锦绣华庭为啥不当“救市主”呢？
其2021年拿下的博爱湖东侧致美家园地块楼面价超过1.2万/㎡，至今未入市，去年底还被认定为闲置项目。
| 致美家园航拍
其他品牌房企，奥园就不说了，像首创、弘阳、新城控股等，现有的项目都还没卖完，不拿地也很正常。
有湖、有地铁（在建），还有石门系名校，博爱湖市场有什么困境？
功夫君认为，这里的购买力一直在被三水新城虹吸，尤其是刚需购买力。
狮山主要以汽车制造业为主，里面有大量厂工，收入毕竟有限。
三水新城与博爱湖板块之间有一条桃园西路连通，驱车约20分钟能到达，房价至少便宜近4000元/㎡，很难不吸引刚需群体。
经过这几年的发展，三水新城的配套设施慢慢兑现，居住氛围也起来了，有万达广场、三水新城医院以及新配建的学校和各大公园，性价比的确在攀升。
狮山本地改善客自然是第一拥趸。
所以，你会发现，博爱湖板块比较畅销的普遍是改善大面积。
比如越秀御湖台，一线湖景大平层的消化速度，真的很快，连板房都卖掉了，售价可以去到2.8万/㎡以上。
| 越秀御湖台景观
克而瑞统计数据显示，该盘140㎡以上网签量能拍到佛山全市第二，仅次于保利天汇。
而这些改善客，早年买房就买在招商依云曦城、锦绣华庭等，是名副其实的“老钱”。
这一群体的事业、家庭普遍都在本地，不会像刚需那样，为了性价比而扩大生活工作半径。离湖近的项目对他们来说，自然是第一选择，毕竟舒适度高。
那离湖远的盘咋整呢？
比如首创禧瑞园著，景观被略微遮挡后，新加推房源降到1.78-1.85万/㎡。要知道这里刚开盘可是盘凭湖贵，一度卖到2.3万/㎡。
| 首创禧瑞园著景观（前方在建为越秀）
所以，部分资金有实力的首创业主，也会跑到越秀再买一套。
像美立方这种高层望湖的项目，虽然走货速度不快，但多年来价格稳定，大面积一直保持在2万/㎡左右。
| 美立方高层看湖 像公园一號，不近湖景，也不近商圈，但有地铁加持的，保持1.6万/㎡左右的价格走到尾盘，已经不错了。
可以这么理解，湖景就是博爱湖楼盘的“黄马褂”，哪怕是二手老盘，只要临湖也敢挂牌3万/㎡。这也催生了博爱湖市场比较尴尬的断层局面： 有湖就卖得很贵，没湖就“卖净蔗”。
最后，我们来预测一下 博爱湖板块未来的市场格局。
公园一號最后加推6、7栋，户型为97㎡和120㎡的三四房，带装修卖1.7万/㎡左右，今年5月份将交付首批房源。
| 奥园弘阳公园一號 首创禧瑞园著也加推最后的21和22座，带装修售价约1.78-1.85万/㎡，明年三月交付；同时在售的12、13座楼王，都是165㎡的毛坯现房，售价约2.2万/㎡；14、15座143㎡带装修售价约1.8-1.9万/㎡，今年9月会交付。
| 首创禧瑞园著
功夫君认为， 这两个盘今年底大概率要告别博爱湖市场。
锦绣半岛在清售小高层电梯洋房，带装修1.8-2.3万/㎡，还有少量100-150㎡的高层洋房，带装修售价约1.2-1.6万/㎡。
美立方二期将加推143㎡新货，北向望湖毛坯房卖2.1万/㎡。三期与其隔了一条马路，计划今年5月入市，两梯三户，户型为110-150㎡，价格待定。
| 美立方花园三期
这两盘是同一个房企，该房企前年还买了博爱湖东侧一块小地，规划有22栋小高层，预估有723套货量。
越秀御湖台清一色是小高层，95㎡三房1.9-2.1万/㎡，125-143㎡四房2.5万/㎡，185㎡四房2.8万/㎡，全部带装修，三房货量充足，四房还有少量未推。
| 越秀御湖台沙盘
还有一个老盘新城博爱湖首府还有一手在售，目前带装修售价约1.6万/㎡。
有意思的是，该盘二手挂牌量已经高达318套，未来一二手竞争相当激烈，而周边配套还不是很成熟，去化难度有点大哦！
由此基本可以预测： 未来一年博爱湖市场依然由改善客为主，像美立方三期和御湖台等，半数以上都是大户型。
大狮山板块很分散，博爱湖、罗村、小塘几乎各自独立，博爱湖板块固然舒适度高，有湖有配套，但新盘少得可怜，而且多数是大面积，难以调动刚需。
那靠本地买家能独霸天下吗？也不是，本地客群体量有限，御湖台也坦言： 大户型的确卖得不错，小三房的确遇到瓶颈。