中新经纬5月5日电 (薛宇飞) “招保万金”在地产行业曾常被津津乐道，但随着竞争格局的改变，招商蛇口、金地集团在业内排名有所下滑。不过，经过近几年的剧烈洗牌，招商蛇口、金地集团先后回到了销售榜前十，“招保万金”重聚十强榜单。
目前，万科、保利的规模明显高于招商蛇口、金地集团。对比招商蛇口、金地集团可以发现，两者的销售规模差距有所拉大，营收规模也相差600亿元人民币，但在这种情况下，招商蛇口2022年的盈利能力反而不及金地集团。
金地重回行业前十 销售规模差距拉大
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2022年，多数规模房企陷入负增长困局，销售业绩普降态势明显。据克而瑞研究中心数据，2022年，有近九成百强房企累计销售业绩同比下滑，降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计销售业绩增速在-50%至-20%之间。
相较而言，招商蛇口、金地集团的销售降幅相对可控。2022年，招商蛇口实现签约销售金额2926.02亿元，同比减少10.47%；金地集团实现签约销售金额2218.1亿元，同比下降22.64%。
据克而瑞研究中心数据，2019年-2021年的三年间，两家的年销售额相差300亿-400亿元，行业销售排名均有稳步提升，在招商蛇口2020年先一步回到行业十强后，金地集团最终于2022年杀回前十名。2022年，招商蛇口、金地集团年销售额排在行业第6、7名，但两者的差距有所拉大，销售额相差超700亿元。
在此前召开的2022年度业绩会上，招商蛇口管理层对2023年公司房地产销售业务抱有信心，管理层透露，今年会有6000亿元的存货上市，按平均55%的去化率计算，有信心能够达成3300亿元的销售目标，将排名提升至行业五强。若能达到3300亿元的销售目标，该公司的销售规模将超过2021年的历史高点。
对于2022年的销售表现，金地集团则在4月28日发布的年报中称，“业绩表现优于同梯队企业，财务方面经受住了行业降杠杆的剧烈冲击，保持了稳健的财务基本面。”展望2023年，金地集团表示，将全力以赴完成预定的销售及回款目标。
盈利下滑 招商蛇口归母净利三年降七成
2022年，招商蛇口、金地集团与许多规模房企一样，表现为营收增加、盈利下滑。去年，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；金地集团实现营收1202.08亿元，同比增长21.14%。拉长时间看，招商蛇口、金地集团均用了5年时间实现营收规模翻倍。
不过，营收规模更大的招商蛇口，在盈利能力上不如金地集团。2022年，金地集团实现归属于上市公司股东的净利润(下称归母净利润)61.07亿元，同比下降35.09%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润(下称归母扣非净利润)56.96亿元，同比下降33.89%。2022年，招商蛇口实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%；归母扣非净利润33.87亿元，同比下降61.76%。
对比过去5年数据，招商蛇口的盈利能力下滑更为严重，在2018年时，其归母净利润为152.40亿元，比金地集团高出超70亿元。2019年，该公司的归母净利润达到历年最高，为160.33亿元。从2020年开始，招商蛇口归母净利润开始出现连续3年的下滑，并最终降至2022年的42.64亿元，累计降幅达到73.40%。
金地集团归母净利润则是连续2年下滑，相较于2020年103.98亿元的高点，该指标目前已累计下滑41.27%。
对于2022年归母净利润腰斩，招商蛇口在年报中给出了四点解释：一是，报告期内，公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；二是，公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免；三是，公司计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加20.29亿元；四是，公司转让子公司产生投资收益同比减少。上年同期，以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元。
2022年，招商蛇口房地产开发业务营收占到总营收的90.47%，这部分的毛利率为21.06%，较上年下降了5.94个百分点；金地集团房地产开发业务营收占总营收的90.83%，这部分的毛利率为19.96%，较上年上升了0.31个百分点。
金地货币现金减少百亿 员工人数下降
经过2022年的市场突变，做好稳健经营被房企放在更为重要的位置。相较于民营房企，招商蛇口、金地集团的财务状况相对较好，但面对市场下行，一些指标未能持续优化。
截至2022年末，金地集团持有货币资金545.07亿元，其中预售监管资金77.4亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.13倍。对比2021年末，该公司持有货币资金648.06亿元，其中预售监管资金88.2亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.40倍。也就是说，在2022年，金地集团的货币现金减少了超100亿元，现金短债比虽然仍大于1，但有所降低。
金地集团的负债指标、融资成本小幅优化。截至2022年末，公司资产负债率为72.3%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，实际资产负债率为65.3%，净负债率为52.2%，债务融资加权平均成本为4.53%。
招商蛇口的负债指标略好于金地集团。截至2022年末，该公司剔除预收账款的资产负债率62.42%，净负债率48.09%，综合资金成本3.89%，现金短债比为1.30倍。对比2021年末，招商蛇口上述两项负债率指标略微上升，融资成本、现金短债比得到优化。
截至2022年末，金地集团在职员工数量为43011人，较2021年末的47985人减少了4974人。招商蛇口的员工总数不降反升，截至2022年末，公司在职员工数量为58037人，较2021年末增加3302人。与2020年末相比，招商蛇口的员工总数在两年间增加了9572人。
尽管两家的员工人数相差1.5万人，但金地集团、招商蛇口2022年的应付职工薪酬本期增加额分别为86.22亿元、81.84亿元。按人均计算的话，金地集团的人均薪酬要高于招商蛇口。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)
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