作者 | 曹安浔
编辑 | 周智宇
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背靠世界500强美的集团，与宇宙房企碧桂园同出身佛山的美的置业，就像一个家底丰厚、自己出来创业的“富二代”，被业内寄予厚望。
但行业深度调整风暴和楼市风向变化，中止了美的置业押注地产开发的攻势，转而探索运营与服务，好在美的置业守住了信用，活了下来。
8月30日，美的置业中报业绩会上，美的置业高级副总裁王全辉用了很大篇幅，向投资者、债权人自证安全无虞。
守住信用的第一要义是财务的稳健。截至今年6月底，公司三道红线保持绿档，剔除预收后的资产负债率降至67.9%，净负债率为39.8%，现金短债比1.49，加权平均融资成本低至4.68%。
王全辉表示，美的置业有息负债自21年底至今已降低148亿元，如今到期兑付压力非常小，且无美元债；今年美的置业到期公开债务共51.44亿元，已如期兑付43.04亿元，剩余8.4亿元将于9月到期兑付，资金已经储备好。
中报显示，截至6月底，美的置业的现金及银行存款为238.17亿元，另外还有未动用的银行授信1118亿元。
美的置业的融资渠道仍较为通畅。作为少数坚守零违约的优质民营房企之一，它不仅是首批获得“中债增”担保发债、“第二支箭”首批支持的民营房企，还在近两年公开市场融资近100亿，银行授信额度合计达到1517亿元。
而活下来最关键的因素，仍在于公司的基本面、销售和回笼现金的能力。中报显示，上半年，美的置业实现合约销售额406亿元，进入行业前二十强；营业收入为363亿元，同比增长14.8%；核心净利润18亿元，同比下降36%，但未亏损。
能够实现这样的业绩，得益于公司较早调整城市布局。王全辉表示，早在2019年，集团就进行城市能级升级，并向长三角、大湾区两个经济群加大布局。
这样的调整已经反映到财报中。上半年，美的置业合约销售面积均价增长3%至12653元/平米。此外，大湾区、长三角合计贡献近7成业绩。
总裁郝恒乐表示，未来将继续优化资产结构，对上海、苏州、南京、宁波这些城市加大投入，对于其他的城市做一些减法；今年上半年，美的置业土储面积权益比提升至72%。其中，一二线城市的土储面积为1922万㎡，占总土储的67%。
开源证券指出，在行业格局重塑时期，美的置业积极换仓，聚焦一二线高能级城市，这些城市销售韧性更强，有利于带动公司销售均价逆势提升，规避风险，提升管理效益。
这也使得美的置业在上半年的信用风暴中安全渡过，甚至还有余力作出一些调转方向盘的转型、优化动作，公司持续加码多元化业务，做强第二盈利曲线。
经营性业务（物业管理和商业运营）方面，上半年物业管理合约面积9100万平方米，商业运营在营70万平方米。王全辉预计，这两项业务2023年将产生收入21亿，利润率10%以上。
此外，美的置业还在大力发挥美的集团的制造业、科技基因，发展装配式住宅、睿住智能。王全辉透露，MIC模块预计带来每年5亿港币左右的业务规模，上半年已经有第一单业务落地了。睿住智能的赛道也投入了大量的精力培育，2023年预计利润贡献在5%以上，达到15亿。
对行业大势和长期的发展计划，美的置业早已开始思考。郝恒乐表示，当前是公司新旧模式的转换时期。“我们充分认识到赚快钱的时代过去了，现在我们做任何事情都是坚持持久战的思维。我们更多看到的是三到五年，将通过资产负债结构的调整、开发方面一步一个脚印、产品服务的升级、经营型业务的布局，使公司的销售规模、负债成本稳定，利润改善，渡过较低的周期”。
在郝恒乐看来，公司手头的存量项目资源比较充足，能够支撑今明两年合理的销售规模和市场份额。
民营房企信用危机空前严峻的当下，美的置业无疑加强了行业对民营房企的信心和期望。强大的母公司背景、稳健的财务和业务布局，使得这个勤勉的“富二代”成为民营房企下半场的生存样本，助力行业进入一个良性循环的发展新常态。
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